Autor Wątek: Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie?  (Przeczytany 1369 razy)

Henryk Mościbrodzki

  • Gość
Witam.
Zapraszam do dyskusji na temat: Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie. Co jest lepsze? :)

Przedstawiam różnice wspólnota/spółdzielnia.

Wspólnota mieszkaniowa. 

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Spółdzielnia mieszkaniowa.

Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą.
Spółdzielnia może prowadzić działalność społeczną i oświatowo-kulturalną na rzecz swoich członków i ich środowiska.

Prawa własności.

a) Wspólnota:
- prawo odrębnej własności lokalu.

b) Spółdzielnia:
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- prawo odrębnej własności lokalu.

Organa statutowe.

a) Wspólnota:
- zebranie właścicieli
- zarząd

b) Spółdzielnia:
- walne zgromadzenie
- rada nadzorcza (może zostać zastąpiona komisją rewizyjną)
- zarząd

Uczestnictwo członków w zebraniu/zgromadzeniu i podejmowanie uchwał.

a) Wspólnota:
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
3. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
4. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

b) Spółdzielnia:
1. Walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanych do wiadomości członków w terminach i w sposób określonych w statucie.
2. Uchwały podejmowane są zwykłą większością głosów w obecności co najmniej połowy uprawnionych do głosowania, chyba że ustawa lub statut stanowią inaczej.
3. Z obrad walnego zgromadzenia sporządza się protokół, który powinien być podpisany przez przewodniczącego walnego zgromadzenia oraz przez inne osoby wskazane w statucie.
4. Protokoły są jawne dla członków spółdzielni, przedstawicieli związku rewizyjnego, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, oraz dla Krajowej Rady Spółdzielczej.
5. Protokoły przechowuje zarząd spółdzielni co najmniej przez dziesięć lat, o ile przepisy w sprawie przechowywania akt nie przewidują terminu dłuższego.
6. Członek może brać udział w walnym zgromadzeniu tylko osobiście, chyba że ustawa stanowi inaczej. Osoby prawne będące członkami spółdzielni biorą udział w walnym zgromadzeniu przez ustanowionego w tym celu pełnomocnika. Pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka.
7. Członek ma prawo korzystania na własny koszt z pomocy prawnej lub pomocy eksperta. Osoby, z których pomocy korzysta członek nie są uprawnione do zabierania głosu.
8. Każdy członek ma jeden głos bez względu na ilość posiadanych udziałów. Statut spółdzielni, której członkami mogą być wyłącznie osoby prawne, może określać inną zasadę ustalania liczby głosów przysługujących członkom.

Odpowiedzialność.

a) Wspólnota:
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

b) Spółdzielnia:
1. Spółdzielnia odpowiada za swoje zobowiązania całym majątkiem.
2. Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.
3. Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów.

Powstawanie (tworzenie).

Wspólnoty powstają z mocy prawa (przymusowo), a spółdzielnię mieszkaniową zakłada się dobrowolnie. W zasobach komunalnych wspólnota powstawała, gdy chociaż jeden lokal został wyodrębniony. Na analogicznej zasadzie powstaje wspólnota w zasobach spółdzielczych, gdzie wspólnotę tworzą: spółdzielnia i właściciele lokali wyodrębionych, którzy zrezygnowali z przynależności do spółdzielni.

Status prawny.

Wspólnota nie ma osobowości prawnej, natomiast spółdzielnia posiada osobowość prawną.

Spółdzielnię "zwykłą" od autentycznej można poznać po jej statucie, to tak ogólnie. W autentycznej spółdzielni - tak prawie jak w wspólnocie - wszystkie decyzje podejmuje walne zgromadzenie członków, zarząd zajmuje się bieżącymi sprawami, a rola rady nadzorczej ogranicza się tylko do czynności czysto rewizyjnych.

_______________

Oto co pisał ojciec spółdzielczości polskiej Edward Abramowski:

A więc przede wszystkim, władza prawodawcza stowarzyszeń należy do ogółu członków, zarówno kobiet jak i mężczyzn. Tylko uchwały zgromadzenia ogólnego, przyjęte większością głosów, mają moc obowiązująca dla stowarzyszenia. Uchwały te są w ciągłej zależności od woli swych twórców i jeżeli, po pewnym czasie okażą się niedogodne, zgromadzenie następne może je usunąć i zastąpić innymi. W tworzeniu uchwał, ich doskonaleniu i krytyce mogą brać udział wszyscy członkowie. Prawo inicjatywy prywatnej jest tutaj nieograniczone: każde uzdolnienie i energia osobista, każda idea w czyimś umyśle wyrosła i rozwinięta, może znaleźć dla siebie odpowiednie pole twórczości i mocą przekonywania wejść w życie stowarzyszeń. Prawodawstwo, jeśli można ten termin państwowy zastosować do zrzeszeń wolnych, jest tutaj w ciągłej styczności i w ciągłym uzależnieniu od potrzeb i od przekonań tego ogółu, dla którego powstaje i działa.

Władza wykonawcza, tj. zarząd i administracja stowarzyszenia, jest wybierana przez zgromadzenia ogólne na czas ograniczony i zostaje pod dwojaką kontrolą stowarzyszenia; pod kontrolą zgromadzenia ogólnego, któremu musi przedstawiać szczegółowe sprawozdanie ze swej działalności, oraz pod kontrolą komisji, wybranej w tym celu przez zgromadzenie. Rola zarządu jest zazwyczaj ograniczona do wykonywania i tych zadań, które stanowią stałą funkcję stowarzyszenia. O ile by zaś stowarzyszenie przekonało się, że wykonywanie to nie zgadza się z duchem jego uchwał i dążeń, może w każdej chwili poddać je surowej krytyce i zmienić skład zarządu.

_______________

Zachęcam użytkowników tego forum do aktywnej dyskusji na powyższy temat.

Pozdrawiam serdecznie,

Henryk Mościbrodzki
sygnatariusz POWNiAS
Skype: spl908455

Offline noka

  • Administrator
  • *****
  • Wiadomości: 5254
  • Płeć: Mężczyzna
Odp: Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie?
« Odpowiedź #1 dnia: 16 Kwi, 2011, 19:45:14 »
Jestem członkiem zarówno wspólnoty jak i spółdzielni. I jedno i drugie rozwiązanie ma swoje wady i zalety.

W przypadku wspólnoty fajne jest, że mamy bezpośredni wpływ na swoje sprawy: decyzje teoretycznie dotyczą każdego i teoretycznie każdy może uczestniczyć w procesie decyzyjnym. Problem jednak jest taki, że gdzie dwóch Polaków - tam trzy zdania i każdy jest "najmądrzejszy".

Spółdzielnia - rządzi "Pan Prezes", który nie zawsze reprezentuje mój interes, ale samo zarządzanie wydaje się sprawniejsze.

Ogólnie preferuję sposób "spódzielniany" , chyba, że trafiliby się bardzo zgrani ludzie (o podobnych poglądach) we wspólnocie - wówczas może ten sposób zarządzania byłby lepszy.

Offline gaga

  • - VIP -
  • *****
  • Wiadomości: 5522
  • Płeć: Kobieta
Odp: Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie?
« Odpowiedź #2 dnia: 16 Kwi, 2011, 23:00:08 »
Popieram noki spojrzenie na zarządzanie  spółdzielcze i na tworzenie wspólnot mieszkaniowych.
W moim przypadku, nie wyobrażam sobie utworzenia wspólnoty- blok ma 78 mieszkań, duże  zadłużenie w opłatach czynszowych. I byłoby tak jak wspomniał noka,każdy by miał lepszy pomysł w sprawie zarządzania, a wiedzy na ten temat –zero. Niestety w ludziach drzemie jeszcze za dużo postaw roszczeniowych, natomiast  nikt nie myśli, że można coś dać z siebie. Owszem  zarządy Spółdzieleni  mają wady, szczególnie w moim przypadku, dość duża spółdzielnia, to i łatwo zakamuflować  niektóre inwestycje, szczególnie, że budynki nie tworzą  jednego skupiska. Mamy duże zastrzeżenia, ale  do tego trzeba jawności, a nie gderania po kątach. Nie wyobrażam sobie, żeby wspólnota pozwoliła sobie na utrzymywanie przez kilka lat pustostanu, niestety dla spółdzielni coś takiego jest sprawą chyba normalną, skoro udają, że o tym nie wiedzą. Jeszcze tylko wspomnę, że Spółdzielnie tak łatwo nie oddają zarządu wspólnotom.
Natomiast wspólnota dobrze się sprawdza w małych skupiskach, a jest jeszcze lepiej, gdy lokatorzy są ze sobą zżyci od lat. U moich dzieci działa wspólnota i  nie ma sporów w dogadaniu się, sami ustalają stawki  na remonty, np. zebrali już potrzebne pieniądze na założenie windy,sami zdobyli zgodę na jej załozenie. Odrzucili propozycję miasta dotyczącą ocieplenia budynku, bo nie było to priorytetem. 

Henryk Mościbrodzki

  • Gość
Odp: Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie?
« Odpowiedź #3 dnia: 03 Lip, 2011, 14:35:40 »
Myślą przewodnią tego wątku jest coś takiego jak -> Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie? Nie należy tego odnosić do dużej spółdzielni  i małej wspólnoty. Na początku lat 90-tych XX wieku, każda duża spółdzielnia miała możliwość podzielenia się na mniejsze - na przykład - osiedlowe spółdzielnie. Jedni członkowie dużych spółdzielni mieszkaniowych skorzystali z takiej możliwości i podzieli swoje spółdzielnie, a inni nie. Oczywiście, przedmiotowa ustawa - o ile pamiętam - miała czasowe ograniczenia.
Każda spółdzielnia,nawet taka składająca się z kilkunastu członków posiada swój majątek w postaci funduszu zasobowego i udziałowego, natomiast wspólnota mieszkaniowa nie posiada tego rodzaju majątku. Przekłada się to na odpowiedzialność jaką podnoszą członkowie danej formy zarządzania nieruchomością, co przedstawiam jak niżej.

Cytuj
Wspólnota:
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Spółdzielnia:
1. Spółdzielnia odpowiada za swoje zobowiązania całym majątkiem.
2. Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.
3. Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów.

Jak wynika z powyższego, członkowie spółdzielni są w korzystniejszej sytuacji aniżeli członkowie wspólnoty mieszkaniowej
« Ostatnia zmiana: 03 Lip, 2011, 14:38:42 wysłana przez Henryk Mościbrodzki »

Henryk Mościbrodzki

  • Gość
Odp: Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie?
« Odpowiedź #4 dnia: 12 Lip, 2011, 20:18:51 »
Ten wątek - Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie? - dotyczy w swoim założeniu porównywalnych wielkości zasobów, bo przecież spółdzielnia może powstać w sytuacji, gdy znajdzie się przynajmniej 10 członków założycieli. Natomiast ten temat nie dotyczy spółdzielni liczących po kilka tysięcy członków. Porównywanie "Molochów" spółdzielczych ze wspólnotami mieszkaniowymi - po prostu - jest tu bezsensowny.

Offline gaga

  • - VIP -
  • *****
  • Wiadomości: 5522
  • Płeć: Kobieta
Odp: Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie?
« Odpowiedź #5 dnia: 12 Lip, 2011, 21:00:49 »
Cytuj
Porównywanie "Molochów" spółdzielczych ze wspólnotami mieszkaniowymi - po prostu - jest tu bezsensowny.
Rozumiem,że uważasz,że powstanie wspólnoty w tzw.molochu jest niemożliwe.Otóż w Poznaniu,co prawda po długiej walce w sądzie powstała na jednym z osiedli wspólnota,która odcięła się od SM.

Offline gaga

  • - VIP -
  • *****
  • Wiadomości: 5522
  • Płeć: Kobieta